李永是一家公司的老总。2012年9月，他与张增贤签订了一份房屋买卖协议，引起了前妻英英的不满。英英认为房子在两人离婚时已经约定自己占有35%的份额，李永无权单独处置房子。于是她起诉到贵港市港北区人民法院，请求确认李永和张增贤的房屋买卖合同无效。
私下出售离婚约定房产，前妻起诉要求确认无效
1996年2月，英英与李永结婚。2005年7月，两人购买了贵港市荷城小区的一套房子，登记在李永名下。由于双方感情、性格不合，两人于2008年6月协议离婚。两人在离婚协议中约定：双方共同购买的位于荷城小区的房产，女方占35%，男方占有65%，到共同处置后双方按比例享受权利。该房产暂时由男方居住，该房产如有债务由男方承担。离婚后至今，英英和李永没有对上述房产进行过实际分割，也没有去相关部门办理产权变更登记。
离婚后两年，李永和现任妻子蓉蓉结婚，并开起了一家公司经营农产品，开始生意红火，但后来因为市场不景气，生意越来越惨淡。为维持经营，2012年9月，李永夫妻二人和张增贤签订了房屋买卖协议，约定将荷城小区的房子卖给张增贤，将购房款用于公司经营。
今年1月份，英英无意中得知李永将房子卖给张增贤后，十分不满，便起诉到港北法院。她认为，李永、蓉蓉将自己拥有35%份额的房子卖给张增贤，属于无权处置，且未经自己同意，损害了自己的合法权益，于是请求法院判决确认三被告签订的《房屋买卖协议》无效。
房屋买卖合同存蹊跷，是买卖还是借款？
法院经审理查明，认定了李永和英英婚姻存续期间购房及离婚协议约定房产份额的事实。同时也发现了李永、蓉蓉和张增贤签订的《房屋买卖协议》的内容有点蹊跷：“第三条、付款方式：乙方在本合同签订后向甲方一次性支付40万元，甲方需在本协议签订在三个月后协助乙方到房产局办理房产过户登记手续，将房屋过户给乙方。第四条、甲方在本合同签订后向乙方交付该房产的房屋所有权证原件，并在房产过户到乙方名下后交付给乙方使用;在房产交付前，甲方须保持房屋完好。第五条、在房产办理过户之前，乙方应妥善保管该房产证原件;同时，在房产办理过户登记之前甲方不得再将该房产出售、租赁他人或设定抵押，否则乙方有权单方面解除该合同，甲方退还乙方已付的购房款，同时向乙方支付违约金10万元。第六条、甲方须在本合同签订后3个月后免费协助乙方办理房产过户口手续，所需各项税费由甲方负担;房产在过户到乙方名下之前，甲方在退还给乙方40万元房款及66000元违约金之后，有权随时单方面解除合同;合同解除后，乙方应将房产证原件交还甲方。”
同日，张增贤通过银行给李永转账567000元，李永立写一份《收条》给张增贤，该收条载明“今收到张增贤人民币60万元，银行转帐567000元，现金33000元，其中40万元为购房款，233000元为借款，借款为3个月。同时，李永把该房房产证原件交给张增贤，但没有将该房屋交付，该房屋一直以来是李永的父亲居住，双方至今尚未办理该房产权变更登记手续，并且因李永拖欠他人债务，房子已经被法院查封。
房屋买卖合同认定为借款合同，合同无效
法院审理后认为，房屋买卖合同一般约定为某某时间内办理房产过户登记手续，但根据李永、蓉蓉和张增贤所签的这份《房屋买卖协议》的内容分析，约定“3个月后办理房产过户登记手续”，不符合房屋买卖合同的基本常识;约定“房产在过户到乙方名下之前，甲方在退还给乙方40万元房款及66000元违约金之后，有权随时单方面解除合同，合同解除后，乙方应将房产证原件交还甲方”，与《收条》中约定借款为3个月，时间上吻合，体现购房款意向为借款。《房屋买卖协议》没有约定交房时间，双方也没有交房的意思表示，双方实际履行合同中也没有交付房屋，因此，该合同表面为房屋买卖合同，实际上是以房屋所有权证原件作抵押的借款合同。《房屋买卖协议》的真实意思表示为：李永以房子作抵押向张增贤借款40万元，借期3个月，如3个月后不偿还借款则房屋归被告张增贤所有。因此，该合同约定的内容违反《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意，因此，李永占该房屋65%产权，不够三分之二，无权将房屋转让给张增贤。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(四)项的规定，共有的房地产，需要有共有人的书面同意，否则不能转让。李永转让的房屋，虽然权属证上登记的是夫妻存续期间一方李永的名字，但实际上另一方英英对该房屋也拥有35%产权，英英与李永对该房屋是按份共有关系，因此，被告李永在没有取得原告英英书面同意的情况下，不能将房屋转让给张增贤。
另，张增贤签订该合同后至今尚未办理好该房屋的产权变更至自己名下手续，尚未善意取得该房屋的产权，该房屋也没有交付。
综上，三被告签订的《房屋买卖协议》，已违反法律强制性规定，因此，该合同无效，所以，原告请求确认三被告签订的《房屋买卖协议》无效，理由充分，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(四)项、《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百八十六条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的的规定，港北法院作出一审判决，确认张增贤与李永、蓉蓉签订的《房屋买卖协议》无效。(当事人均为化名)
(作者：覃子颜 胡盛赋)
